Bail commercial 3-6-9 : ce qu'une PME doit savoir

Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial est le contrat de location des locaux où une entreprise exerce son activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est encadré par le Code de commerce (articles L.145-1 et suivants). On l'appelle « 3-6-9 » parce qu'il dure au minimum 9 ans et que le locataire peut en sortir à la fin de chaque période de 3 ans.

Sortir du bail : la résiliation triennale

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Certains baux, notamment pour des locaux monovalents ou des bureaux, peuvent prévoir une durée ferme plus longue : lisez la clause avec attention. Le bailleur, lui, ne peut reprendre les locaux en cours de bail que dans des cas limités (par exemple pour reconstruire), et doit en principe une indemnité d'éviction s'il refuse le renouvellement.

Le loyer : révision et indexation

Le loyer initial se négocie librement. Il évolue ensuite par une clause d'indexation annuelle ou par une révision triennale. Pour les bureaux et les locaux d'activité, l'indice de référence est généralement l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) publié par l'Insee ; pour les commerces, l'ILC.

Charges, taxes et travaux

Depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances et leur répartition entre bailleur et locataire. Les grosses réparations (gros murs, voûtes, toiture : article 606 du Code civil) ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. La taxe foncière peut l'être si le bail le prévoit. Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie.

Et pour moins de 9 ans ? Le bail dérogatoire

Pour tester une implantation ou un besoin temporaire, le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) peut être conclu pour 3 ans au maximum, renouvellements compris. Attention : si le locataire reste dans les lieux au-delà sans opposition du bailleur, un bail commercial classique s'applique.

Les points à vérifier avant de signer

• la destination des locaux : votre activité doit être autorisée ;
• la durée et les conditions de sortie ;
• la clause d'indexation et l'indice retenu ;
• l'inventaire des charges et la taxe foncière ;
• les travaux d'aménagement autorisés et leur sort en fin de bail ;
• le dépôt de garantie et les éventuelles garanties demandées ;
• la possibilité de sous-louer ou de céder le bail.

Ce guide est informatif : faites relire votre bail par votre avocat, votre notaire ou votre expert-comptable. Sources : Légifrance, Entreprendre.Service-Public.fr.

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